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近年房市進入盤整期,但高掛的房價仍讓人高喊買不起,由於法拍屋價格低於市價2成以上,成為許多買家的新目標,但法拍屋不若一般房屋買賣透明,見不著屋況、相關文件用語難懂…想要找到便宜的法拍屋,得做足功課。

 

  近期新北市林口一戶豪宅法拍案,經四拍之後,價格從屋主購入的4300萬元,腰斬成2千多萬元,這個案例燃起有購屋需求但口袋不深的民眾興趣。不過,購買法拍屋藏有不少眉眉角角,想撿便宜得要做足功課。

雖然入手法拍屋,至少能以市價8折買進,但「法拍教父」黃正雄提醒,「想要投標法拍屋,必須把自己當成柯南(偵探)!因為買法拍屋是看不到屋況的。」另外,投標價格怎麼出才合理,也是一門學問。

 

重點一:點交不點交關係大

 

  想賺快錢的江先生,眼看朋友投資法拍屋獲利不錯,雖無相關經驗,仍決定投標利潤更高的「不點交」法拍屋。想不到得標後,現住人卻嚷著要等租約期滿才搬,讓江先生一個頭兩個大。

黃正雄解釋,點交是指法院保證交屋,不點交即法院不做保證。儘管不點交的法拍屋,因投標者較少,利潤相對高,但後續必須花更多時間與精神解決。至於點交與不點交,在司法院法拍屋查詢系統網站上會清楚顯示。(路徑:進入「司法院法拍屋查詢」網站→點選執行拍賣法院,如台灣台北地方法院→輸入查詢條件→輸入房屋座落→在點交欄可看到該法拍屋點交與否)

 

重點二:搞清法院筆錄用語

 

  汪先生曾發現一戶法院筆錄標示面積為465平方公尺(約141坪)的標案,但拿到資料才發現,公設就占了67坪,原來內含3個車位。

另有民眾標到頂樓加蓋物件,法院公告坪數50坪,但加蓋20坪屬增建無權狀,等於僅擁有30坪權狀。還曾發生拍定人買下3筆土地及一棟透天厝,其中一筆買到才發現,僅有地上權並無所有權。

104法拍網總經理籃茂山表示:「法院提供的筆錄為專業用語,民眾閱讀較為吃力。」須注意的是,筆錄上不以坪數標示,而是以平方公尺(1平方公尺=0.3025坪),除了得自行換算外,還要睜大眼睛看清楚公設比。

「頂樓屬風險較高的物件,有可能發生頂樓增建沒有列入法院拍賣的範圍,因此一定要認清楚產權是否完整。」籃茂山表示,如法院筆錄載明「本件拍賣標的○○建號建物因未辦理建築物所有權第一次登記,於拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記」等字樣,就可能是類似頂樓增建未列入所有權的情況。

若擔心法院的專業筆錄「有看沒有懂」,黃正雄建議,可找專門負責法拍屋的機構,付費購買該建物的全文資料,內容用字相對白話。

 

 

重點三:事先問妥貸款成數

 

  黃小姐標到一戶法拍屋,事後才知尾款要在7日內繳清,她趕忙向銀行詢問貸款事宜,銀行卻以她信用不良為由,只願貸款6成,最後她只能與這間便宜市價逾2成的房子失之交臂

投標法拍屋時,需準備公告底價的2成當保證金(大台中地區為3成),得標後要在7日內向法院繳清尾款。聯邦銀行消費金融部提醒,投標人務必在投標前就詢問銀行能貸款幾成,倘若投標後才詢問,結果銀行無法全數核貸,剩餘尾款就得自己想辦法。

 

重點四:保證金支票要背書

 

  吳太太看中一間法拍屋,投標前向好幾間房仲業者打聽標的物行情,以為做足功課,勝券在握,想不到法院卻說她的保證金支票無背書,「廢標」。

「保證金支票沒有背書,是最常被判投標無效的原因。」籃茂山強調,投標人需購買強制執行投標書,並於保證金封存袋裡附上「本行支票」,「注意,抬頭的標示,最好填上法院或自己的名字,記得支票背面也要再寫上一次,才完成背書。」

籃茂山特別提醒,若填寫自己的名字,就不能蓋「禁止背書轉讓」戳印,許多銀行為保護客戶,會主動蓋上戳印,「結果只有投標人才領得到錢。」

 

重點五:想方設法打探屋況

 

  蔣媽媽過去買中古屋、預售屋,不論屋內裝潢或格局都能看得一清二楚。這次她對法拍屋產生興趣,想看屋況但對方拒絕開門,只能吃閉門羮。

「法拍屋沒有物之瑕疵擔保請求權,也就是說,法院不負責屋況。」接觸過無數件法拍屋代標的黃正雄說,法院雖提供法拍屋資訊,並公開物件的重大瑕疵及影響價格原因,「但無法調查盡善盡美,例如凶宅、海砂屋。」

有多年法拍屋實戰經驗的蔡慶勇也強調,買法拍屋一定要先查詢標的物的負面狀況,「想了解屋況,有事沒事刻意騎車經過,觀察該物件的出入人士,另外也可藉此注意有無其他情形。」

蔡慶勇還會買好伴手禮,去按法拍屋的門鈴,向住戶提出看房需求,「運氣好的話,會讓你進屋參觀,不過碰壁的機會很大。」他笑說。

總之,買法拍屋雖然經濟負擔較輕,但要承擔的風險卻增加不少,投標前一定得沙盤推演後再上戰場。千萬不要討不到便宜,還沾惹一身不愉快。

法拍屋投標估價訣竅

法拍物件資訊上,會註明底價(經過估價由法官訂出)、第幾拍(例如1千萬元、第一拍。二拍底價是一拍8折、三拍是二拍8折…),投標人必須到該法拍屋所屬的法院進行開標。

「一般投標人會參考實價登錄做為價格評估,但實價登錄刊出的價格為區域價,非標的物本身價位。」籃茂山建議,投標前必須找物件周邊至少2、3家仲介詢問,「平均加總後算出均價,屆時再比對實價登錄行情,更為精確。」

 


資料來源:鏡週刊
    
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