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房子漏水,房東又遲遲不修該怎麼辦?專業律師傳授:與「惡房東」的教戰守則  


【你一定要知道!與惡房東教戰手則。】
  
  在現今社會中,租屋是相當常見的事,但是有些房東會在簽約時假裝大方、不在意,讓房客覺得方便,回過頭來,卻又藉故找麻煩沒收押金、要求賠償或違約金,甚至還因此告上法院,讓房客不勝其擾。
  
房價高漲的時代,我們都可能成為房客,因此更有必要學習保護自己,雖然不是人人都是惡房東,但預防勝於治療!以下我們就來談談如何在租屋時保護自己。
  
租屋前,該如何檢視房屋或契約?
  
  建議將契約帶回家仔細地閱讀內容,看屋時也盡可能選擇白天,或是白天、黑夜各看一次房子,才可以仔細觀察屋況及周遭環境。
看屋時應注意天花板、牆壁是否會漏水或是有無水痕出現,觀察牆縫上的油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣;
另外,也要注意馬桶是否通暢(例如沖水時順不順等)、排水管是否流暢等;若有床墊,也可以翻開檢查是否有污漬或是其他破損。
  
看屋時一定要仔細確認房東所提供的家具,如電視機、衣櫥、床等,除了檢查家具是否有破損或髒污外,也要確定功能是否正常,如果可以則要拍照存證,日後可作為證據使用。另外,房東在網路上張貼的屋況照片也算契約內容,房客也可以截圖或儲存當作證據,若與實際狀況落差太大,可以主張解除契約。
  
  俗話說得好,「千金難買好厝邊」,想要住得舒服,同住的室友當然也是考量的重點。如果想要了解附近環境日夜的狀況,可以選擇在不同的時段看房子,尤其是初到租屋地的外地房客,對於當地環境不熟悉時,更需要多次看屋。觀察租屋周邊環境有以下建議參考的指標:
交通便利性、是否鄰近馬路或是有其他噪音干擾安寧、觀察巷道是否保持清潔,或是公寓的樓梯間保持暢通、照明佳、公用設施維護狀況佳等。
  
簽約及點交時應該要注意什麼?
  
  簽約時,最重要的就是要確定租賃的範圍,除了房屋的大小、坪數等,也要仔細問清楚是否附有其他的家具或電器。建議參考行政院提供的「房屋租賃契約書範本」中所附的「房屋租賃標的現況確認書」,逐項打勾確認後,請房東與房客都簽名,一式兩份房東與房客各持一份,保護自己也保護別人。
  
  在點交房屋時,最好也要拍照或錄影房屋現況存證。另外,與房東洽談時,對於租金之外的額外費用最好事先詢問,如:管理費、水電費、網路費等,避免事後發現須承擔額外費用,造成不必要的紛爭。
房客也應該要主動詢問房東是否有特殊的限制,例如能否養寵物等,以了解自己有哪些權利及是否可以配合,也同時作為篩選房東的依據。
  
房客必須仔細看清楚契約書內容,並針對有問題的部分提出異議,進一步與房東討論、調整,以保障雙方權益。如果可以的話,盡量使用官方的「房屋租賃契約書範本」,而在最新通過的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中,規定房東押金不得收超過兩個月、簽約時也須明確訂出水電費每度收多少,防止房東不當超收等細節,值得參考。
  
  簽約前,可要求房東出示房屋權狀及身分證以確定是屋主本人,房東若不肯提供相關證明文件,可將承租地址抄錄下來,至地政事務所查詢該屋址之屋主資料,以確認簽約人是否為屋主,盡可能不要承租房東是二次出租的房屋,避免日後徒增紛擾。

為了避免房東或房客單方面抽換或更改契約,租賃契約如果有兩頁以上應該要蓋騎縫章;契約也要一式兩份,由房東及房客各持有一份,若有任何新增或修改內容,另一方即可以手上的那份契約書作為證明,主張解除契約或無效條款。
  
若有需要其他家人簽名時,要先確定簽名欄是「緊急聯絡人」還是「連帶保證人」,注意是否為假簽緊急聯絡人真簽連帶保證人。如果是房東要求簽連帶保證人,就要讓連帶保證人本人知情,堅持讓本人簽名或蓋章,即使是家人或親戚,也千萬不要代簽,否則除了會使人無故背負連帶責任,還有可能會使自己背上刑法的偽造文書等罪。
  
租屋期間該注意什麼事呢?
  
  租屋期間一定要注意房東是否有自行進入房間,除了財物外,更要注意是否有偷拍錄影,這關係到房客本身的隱私及財物保護問題,在租屋期間不可不慎。
  
在合約存續中,若有修繕之必要,應由房東負擔者,房客得定相當期限,催告房東修繕;如果房東在期限之內都沒有修繕的話,房客可以終止契約、自行修繕後請求房東償還其費用或從租金中扣除。因此,自行修繕後應該要將修繕前後之情況拍照,並保存支出收據,作為日後求償或是抗辯的證據。
  
如果簽訂的是「定期租約」,房客遇到特殊事由發生時,即使租約還沒到期,若想提前終止租約,依照雙方的租約約定是可以的,房東不可以拒絕。
  
  此外,房客如果想要提前終止租約,一般應提前一個月通知房東,而依照最新版的「房屋租賃契約書範本」,如果房客已提前一個月通知房東,是不需要繳納違約金的。然而有時候房客因為實在多住一天都受不了,要求隔天就要搬家,這時候因為房客沒有提前一個月通知房東,房東依約可以請求房客給付最多不超過一個月租金之違約金。
  
另外,如果雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時,房客還是有依法有權提前終止租約之事由,常見的有下列幾種情形:承租的房屋有瑕疵,危及房客(含同住家人)的安全、健康;依法律及租賃契約,房東有修繕的義務,經房客催告而仍不修繕時;承租的房屋有一部分減失,存餘部分不能達租賃使用目的;因第三人主張權利,致不能使用、收益;房客死亡,其繼承人得通知房東終止租約。應特別注意的是,房客如依以上五個理由終止租約時,是依法律規定行使其權利,房東不得要求抵扣(沒收)押金或賠償。
  
租期結束後還會有什麼麻煩事嗎?
  
  為了避免房東於退租時搞失蹤,藉此逃避退還押金的責任,簽約時一定要確認房東身分及聯絡方式;如果真的找不到房東,房客可能要備妥相關資料報警處理。
退租時,一定要要求房東作點交,點交時建議可以搭配簽約時所附「房屋租賃標的現況確認書」,一一確認是否有與簽約時的狀況符合,確認後最好也請雙方簽名,做最後的保障。
  
要注意的是,即使已退租,前面的確認表單也要好好保存,如果以後發生爭議,可以提出作為證據。若房東拒絕點交,房客可以寄存證信函給房東要求其限期點交,如果逾期即視同完成點交,並同時要求返還押金,隨信同時附上前面所提的表單以及房屋或家具之照片。
  
資料來源:商業週刊
  
  
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